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      后宁高宁时代,掉队的中粮地产能借大悦城逆袭吗?

      2019-04-04 11:17 | 作者: 李艳艳

      屏幕快照 2019-04-04 上午10.06.38

      整合了中粮住宅开发、城市综合体运营的大悦城控股,正在努力突破规模困境。

      文丨《中国企业家》记者 李艳艳   编辑丨王芳洁   头图来源丨中企图库

       

      “你到底是谁?”周政经常会遇到这个问题。时间久了,他也时不时反问起自己,“我是谁?”他总也说不清楚。后来干脆不说了。

      周政当然清楚自己是谁。25年前,他加入中粮集团,并与地产结缘于2008年。那时候他担任中粮地产总经理,并在2年后担任董事长至今。2012年,周政升至中粮集团副总裁,并在次年开始履职大悦城地产有限公司董事长。

      但周政一直搞不清楚的是,该怎么向别人推介中粮的地产业务。

      “A股中粮地产,港股大悦城地产,我们原来管理平台叫中粮置地,这就三个名字了。原来商业街还叫中粮实业。我们过去做推介,叫中粮集团地产酒店业务推介会,没名字。因为不知道叫什么名字。尤其是两个上市公司,还牵扯之间的独立性问题,不能乱说。”周政称。

      中粮地产(集团)有限公司(“中粮地产”),是深圳证券交易所上市公司。大悦城地产有限公司则在香港上市,两者同属中粮集团控制。大悦城是国内著名的商业地产品牌,但中粮地产的业务平平,无论业绩还是行业地位,整体排名靠后。多年来,双方由于业务、团队等重合问题还深陷“同业竞争”诟病。

      自2017年7月24日,因重大资产重组开市起停牌,中粮地产曾多次停牌期满,申请继续停牌。直至去年底,整合方案通过,重组获得转机。今年3月,“中粮地产(集团)股份有限公司”正式更名为“大悦城控股集团股份有限公司”,周政任大悦城控股董事长。

      “大悦城”这个名字,是中粮集团原董事长宁高宁定的。据称,有一日,宁夜读《论语》,读到“近者悦,远者来”时,忽然有了灵感。那是12年前的事情了,第一座西单大悦城在2007年末开业。此后,这个商业地产品牌先后成为北京、上海等多个城市的潮流地标。例如小红书首家线下实体店选址上海大悦城,而高晓松的晓岛图书馆就落在了北京朝阳大悦城。

      “地产金手指”之作

      自称“国企放牛娃”的宁高宁被业界誉为“地产金手指”。早在华润时期,他曾一手缔造了商业地产经典项目——万象城。

      2004年底,宁高宁离开履职十八载的华润集团,空降中粮,出任董事长,并在次年对中粮集团地产业务给出清晰定位,即成为城市中高档住宅的主要提供者。在完成对深宝恒国有股份的受让后,中粮地产正式更名成立,并成为中粮集团的地产上市平台。

      2006年,宁高宁决定划分中粮投资性物业和住宅发展业务,主导商业地产开发的中粮置业也由此成型。不过,理清架构只是宁高宁操刀中粮地产业务的首道工序,更深的烙印来自大悦城品牌的创立。

      宁高宁行事作风迅速。上任伊始,他就为中粮打造了位于北京西单的第一个大悦城。据公开数据,该商场自2008年,即开业第一年就实现盈利。此后8年间,西单大悦城做到了每年25%的超高投资收益率,成为大悦城的金字招牌。

      2017年,西单大悦城销售额超41亿元,客流超2600万,而在这一年,周政也透露,当前大悦城购物中心平均月租金在300万~400万之间,西单大悦城甚至超过1000万。这一租金水平在行业内处于领先地位,甚至数倍于其他购物中心。

      在西单大悦城取得成功之后,中粮集团决定,全力发展以大悦城购物中心为核心的城市综合体,并将大悦城品牌进行全国复制。这是宁高宁 “两链”战略——即“全产业链的食品企业”和“全服务链的城市综合体”中最重要的组成部分。

      “在宁高宁眼中,无论是万象城还是大悦城,这样的大型综合体是很好的保值增值的方式。”两年前,时任上海大悦城副总经理危建平曾对媒体如此表述。

      危建平评价宁高宁是位“有远见”的领导。在中粮内部,宁高宁被称作“大悦城之父”。宁高宁在中粮任职的11年间,中粮商业地产业务从无到有,由小及大,在全国打响名声。2010年,他放出豪言称,“10年内将开出20个大悦城”。

      2015年1月,借壳侨福企业完成上市的中粮置地控股,正式更名为大悦城地产(00207.HK)。经过一系列重组与整合,在剥离了一些非核心资产后,大悦城地产成为一个纯粹的商业地产公司。从中粮置地更名大悦城地产后,大悦城产品线对中粮的意义不言而喻。

      根据大悦城地产的2018年度业绩报告,该公司营业收入81.3亿元,其中,投资物业租金及相关物业管理服务收入总额约为36.3亿元,占收入总额约44.7%。

      业绩会上,周政表示,完成重组后,公司不仅不会削弱大悦城地产的业务,还将给大悦城地产带来更多的发展机会,特别是未来计划持有的40~50个高质量持有型项目,大部分由大悦城地产来承担。

      要“老子”,还是要“儿子”

      早在2011年,时任中粮集团董事长的宁高宁已明确提出,对中粮地产、中粮置业(即大悦城)合并,实现集团A+H方式整体上市的目标。受制于多方因素,合并工作迟迟无法落实。

      中粮地产属于国务院最初核定的16家以房地产为主业的央企之一中粮集团。中粮集团旗下两大地产平台——中粮地产和大悦城在集团层面被统一称为中粮置地。多年来,二者一直被指存在同业竞争问题。比如,大悦城在快速扩展商业项目的同时,中粮地产也推出了“祥云小镇”等类似项目。

      直到2015年,国企改革拉开大幕,招商蛇口、中海、五矿、信达等先后进行资产重组。中粮集团紧随其后。在规模竞争的焦虑下,中粮地产自2017年7月24日开市起停牌,开始筹划与大悦城的重组事宜,3月27日,重组后的大悦城控股在深交所敲钟开市。

      “你为什么不用集团的名字,而用一个商业地产的名字?就像老子的大旗,你用你儿子的(名字)?”周政说的,是很长时间里中粮地产内部的争议。

      早在2018年夏天,就有员工与《中国企业家》谈起,高层领导的分歧在于是否保留“中粮”名称。“保留吧,背靠大树好乘凉。不保留的话,就完全曝光在市场上,风险很大。”

      这个问题,周政已经想明白了。“团队管理层和股东大会一致同意,要树立大悦城城市综合体作为主品牌的发展策略,运营与股权分离,未来引进战投。它的背后大股东是中粮集团,但不是把中粮集团的大旗高高举起,它没有实际内容。”

      “尽管两边的董事长我兼着,这些年实际上就靠我们这么撮合这么推动,沟通协调我们的资源团队系统,在央企中我们做得比较成功。”周政终于松了一口气。他感慨称,战略重组的工作确实是大家期盼的。“一家央企的公司,你迟迟以两家上市公司在市场中出现,给市场一个不好的形象。”

      去年,曾有中粮集团层面员工对《中国企业家》表示,宁高宁对周政抱有极大期望。宁在卸任中粮职务后,仍跟周政时有交流,并拿华润跟中粮的发展情况做比较。“周政总站在边上,感觉很没面子。”

      中粮地产过去几年的日子确实不乐观。2014至2017年,每年中粮地产的签约面积都不足百万平米,实现签约金额也就一两百个亿,在动辄几千亿销售额的房地产行业里,谈不上规模。

      在央企阵容中,中粮地产同样处境不利,和同一阵营的保利地产、中海地产、华润置地等差距明显。年报数据显示,2018年,保利发展、中海地产、华润置地签约销售额分别为4066亿元、3012亿港元、2107亿元。

      周政当然感受到同行前进的压力。“经常会出现一个情况,比如说金茂地产、保利地产、华润置地、中海,(他们的公司结构)很清晰。”周政下了决心,“中粮地产两块的整合,势在必行。”

      周政评价称,中粮地产板块的整合“比较理性”,因为“没有靠到(中粮)集团的大股东”,而是整合团队经与专家的咨询、研究、讨论,最终决定“打一个市场化品牌”。“大悦城的品牌市场价值评估去年已有136亿,它还是家喻户晓的,未来的方向可以做成百年、可以永续经营。”

      “终有一天开发空间没有了,怎么办?城市呼唤的更多是实心的内容。”周政称,中粮在开发方面有大悦城的品牌优势,开发地块也得到政府支持,在当地生根之后会有很好发展。他将中粮地产的规模目标定在“千亿”。“大概通过两到三年高质量发展,规模到千亿。我们不会去追求太大的签约规模,而是保持一定的稳定的增长。”

      二次过会

      这是中粮地产重组案第二次过会。去年3月,中粮地产的重组方案敲定;7月,交易价格下调。但在10月25日,证监会曾以“交易标的资产定价公允性缺乏合理依据”为由,未通过中粮地产的重组审核。

      “第一次(上会)没有通过的时候,我心里头有点拔凉拔凉的。当时曹总(大悦城控股总经理曹荣根)、许总(大悦城地产财务总监许汉平)不敢给我打电话说。”回想起首次上会的心情,周政想来仍有触动。尽管团队有人感到失落,但他“仍然坚定信心”,认为问题在于沟通不够。

      2018年12月4日,中粮地产发布公告称,该公司发行股份购买资产获无条件通过。据悉,本次收购标的评估值达到148亿元,除息后交易价为144.47亿元,成为当年地产界最大的收购项目。同月25日,公司获得证监会批复文件。

      “一个月之内,证监会马上再开一次会,是无条件(通过),我听了这消息以后,那是确实很激动。”周政对《中国企业家》感慨称。

      1月28日,标的资产完成交割。就此,中粮地产获得大悦城地产64.18%的普通股股权,成为大悦城地产的控股股东,而中粮集团将持有A股大悦城控股75.64%的股份。

      据管理层介绍,此次成功过会主要是中粮地产在继续推进重组方案时进行了“增信”,其中包括重新聘请第三方资产评估机构出具估值报告,以及在报告书中增加了《盈利预测》补偿协议。承诺资产(大悦城)在2019年至2021年的承诺净利润累计为 18.94亿元。

      承诺意味着责任,但对于大悦城这样的商业地产来说,它所处的外部环境本身,就已经发生了很多变化。例如万科、龙湖等地产巨头都将转型方向定在了商业地产,目前局部市场的供给关系已经失衡。另外,随着经济周期的转换,消费也面临分级、甚至降级的可能性。

      但在大悦城控股总经理曹荣根看来,风险首先还是来自团队的重组整合。“整合的核心职能是,人的位置怎么摆?”曹荣根称,中粮的核心关键团队一直很明确,底部整合也没有大困难。随着项目增多,业务扩大,区域拓展,管理风险确实需要注意。

      “当你管十个项目,进入一个新业态、新区域,团队的能力体系,甚至连接这方面有没有跟上去,团队确实也比较担心。”曹荣根说。当然,他认为大悦城控股有自我把控的能力,“这么多年,我们的企业文化和管理体系逐步完善,能够使得风险和业绩回报等方面,得到一个很好的控制”。

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